Si ets propietari o formes part d'una comunitat de veïns a Barcelona, el Maresme o la Costa Brava, hi ha una dada que hauria de fer-te reflexionar: gairebé la meitat dels edificis que passen la Inspecció Tècnica d'Edificis (ITE) a Catalunya no superen l'examen amb nota. No perquè el sistema sigui especialment exigent, sinó perquè l'estat real de molts immobles deixa bastant a desitjar.
Què diuen les dades sobre la ITE a Catalunya?
Segons el darrer informe anual de la Sindicatura de Greuges de Catalunya, durant l'any 2024 es van tramitar una mica més de 11.300 sol·licituds de ITE davant l'Agència de l'Habitatge de Catalunya. De totes elles, poc més de la meitat —al voltant del 53%— van obtenir el certificat d'aptitud sense deficiències o amb deficiències menors. La resta, aproximadament un 47%, van rebre certificats d'«apte provisional», «apte cautelarment» o directament «no apte». Això es tradueix en uns 5.300 edificis amb problemes importants o greus que requereixen obres.
En termes pràctics, això significa que gairebé un de cada dos edificis inspeccionats té algun tipus de deficiència que pot posar en risc la seguretat de les persones que hi viuen o de tercers.
Quina diferència hi ha entre «apte provisional» i «no apte»?
No totes les situacions són igual d'urgents, però cap no s'hauria d'ignorar. A grans trets, els certificats es classifiquen així:
- Apte sense deficiències o amb deficiències lleus: l'edifici està en bon estat o té petits desperfectes que no comprometen la seguretat.
- Apte provisional: s'han detectat deficiències greus, però la comunitat ja ha pres mesures urgents per eliminar el risc immediat. Es concedeix un termini per executar les obres definitives.
- Apte cautelarment: situació similar, però amb matisos quant a les mesures adoptades o el termini concedit.
- No apte: l'edifici presenta deficiències greus o molt greus sense que s'hagin pres mesures suficients. És la qualificació més preocupant i obliga a actuar de manera immediata.
En tots els casos que no siguin «apte sense deficiències», la comunitat de propietaris té la responsabilitat legal d'executar les obres necessàries dins del termini que marqui la resolució.
Quines són les deficiències més habituals?
L'experiència acumulada en la gestió de comunitats en zones com Mataró, El Masnou, Blanes o els barris de Barcelona ciutat ens mostra que les patologies més freqüents solen ser:
- Façanes amb despreniments o esquerdes estructurals.
- Cobertes en mal estat que provoquen filtracions.
- Instal·lacions de fontaneria o electricitat obsoletes i fora de normativa.
- Problemes d'humitats reiterades en zones comunes i soterranis.
- Escales o elements comuns amb risc de caiguda.
Moltes d'aquestes situacions s'agreugen precisament perquè no existeix un manteniment preventiu planificat. Un edifici ben mantingut rarament arriba a la ITE amb sorpreses desagradables.
Què ha de fer la teva comunitat si el resultat de la ITE no és favorable?
El primer és no entrar en pànic, però tampoc ignorar el problema. El certificat negatiu o provisional no és el final del procés, sinó el punt de partida per actuar. Aquests són els passos habituals:
- Convocar una junta extraordinària per informar tots els propietaris del resultat i les implicacions.
- Sol·licitar diversos pressupostos d'empreses especialitzades per a les obres requerides.
- Explorar les ajudes i subvencions disponibles, ja que a Catalunya hi ha línies de finançament específiques per a la rehabilitació d'edificis amb deficiències greus.
- Acordar en junta la derrama o el pla de finançament necessari.
- Executar les obres dins del termini establert i obtenir el certificat d'aptitud definitiu.
L'administrador de finques té un paper clau en tot aquest procés: coordina la informació, gestiona els pressupostos, convoca les juntes i fa el seguiment amb l'Agència de l'Habitatge per garantir que es compleixen els terminis.
El manteniment preventiu, la millor inversió
Més enllà de la ITE, la realitat és que les comunitats que fan revisions periòdiques del seu edifici eviten problemes majors i, sobretot, eviten costos molt més elevats en el futur. Una teulada revisada cada pocs anys costa molt menys que una reparació d'urgència després d'una filtració que ha afectat diversos habitatges. La prevenció, en definitiva, sempre surt més barata que la solució d'emergència.
A Fincas Caseuro portem més de 30 anys acompanyant comunitats de propietaris a Barcelona i la seva àrea metropolitana, el Maresme i la Costa Brava. Si el teu edifici té la ITE pròxima, ha rebut una qualificació desfavorable o simplement vols saber en quin estat es troba el teu immoble, no dubtis a posar-te en contacte amb nosaltres. T'ajudem a gestionar tot el procés amb tranquil·litat i sense complicacions.