Quan decideixes comprar un pis, el preu que veus a l'anunci no és el que acabaràs pagant. A aquesta xifra cal sumar-hi una sèrie d'impostos i despeses que, si no els tens en compte des del principi, et poden donar més d'un ensurt. A Fincas Caseuro portem més de 30 anys acompanyant compradors al Maresme, la Costa Brava i l'àrea de Barcelona, i una de les preguntes que més ens fan és: «quant em costarà realment?». Ho aclarim.
El primer gran factor: pis nou o de segona mà?
Aquesta distinció és clau perquè determina quin impost principal hauràs de pagar. No és el mateix comprar un habitatge directament al promotor que adquirir-lo a un particular.
- Habitatge nou (primera transmissió): pagaràs l'IVA, que actualment se situa en el 10% sobre el preu de compra per a ús residencial. A això s'afegeix l'Impost d'Actes Jurídics Documentats (AJD), el percentatge del qual varia segons la comunitat autònoma.
- Habitatge de segona mà: aquí l'impost principal és l'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP). A Catalunya el tipus general és del 10%, tot i que existeixen tipus reduïts per a determinats col·lectius com ara joves menors de 33 anys, famílies nombroses o persones amb discapacitat, que poden beneficiar-se d'un tipus del 5% si compleixen els requisits i el preu de l'habitatge no supera certs límits.
Conèixer aquesta diferència abans de buscar pis et permet comparar opcions amb una visió més realista del cost total de l'operació.
Altres impostos i despeses que no pots ignorar
Més enllà de l'IVA o l'ITP, la compravenda genera altres costos que també sumen:
- Actes Jurídics Documentats (AJD): en el cas d'habitatge nou ja ho hem esmentat, però també pot aplicar-se en operacions amb hipoteca. Des del 2018, a Espanya són els bancs qui assumeixen l'AJD de les hipoteques, cosa que va suposar un alleujament important per als compradors.
- Notaria i Registre de la Propietat: són despeses fixades per llei, proporcionals al valor de l'immoble. No són impostos pròpiament dits, però formen part del cost real de la compra.
- Gestoria: si compres amb hipoteca, el banc sol exigir una gestoria per tramitar la documentació. El seu cost és variable.
En conjunt, els impostos i despeses associats a una compravenda solen representar entre un 10% i un 15% del preu de l'immoble, depenent de si és nou o de segona mà, de si es financia amb hipoteca i de les circumstàncies personals del comprador.
Hi ha deduccions o bonificacions possibles?
Sí, i val la pena revisar-les amb calma abans de tancar l'operació. A Catalunya existeixen tipus reduïts de l'ITP per a situacions específiques. També pot haver-hi deduccions en la declaració de la renda vinculades a la compra, tot i que les deduccions estatals per adquisició d'habitatge habitual van desaparèixer per a la majoria de compradors fa anys. Només qui va comprar abans del 2013 manté el dret a aplicar-les si complia certs requisits.
El que sí existeix actualment són deduccions autonòmiques en alguns territoris, i en el cas de Catalunya convé revisar cada any les novetats del tram autonòmic de l'IRPF per no perdre cap oportunitat d'estalvi fiscal.
La importància de calcular el cost real abans de comprometre't
Un dels errors més habituals que veiem en compradors, especialment els que s'estrenen al mercat immobiliari, és negociar el preu del pis sense haver calculat prèviament quants diners líquids necessitaran en el moment de la signatura. El resultat pot ser que, tot i que el banc els financiï el 80% del valor de taxació, no disposin de prou efectiu per cobrir els impostos i les despeses.
Una regla pràctica: a més de l'entrada (la part del preu que no cobreix la hipoteca), reserva entre un 10% i un 12% addicional del valor de l'immoble només per a impostos i despeses. Així evitaràs imprevistos d'última hora que poden posar en perill l'operació.
Si estàs pensant a comprar un habitatge a qualsevol municipi de l'àrea de Barcelona i vols entendre bé tots els costos abans de fer el pas, a Fincas Caseuro podem orientar-te. Explica'ns el teu cas i t'ajudem a prendre la millor decisió amb tota la informació sobre la taula.